仓储作为物流环节中的重要节点，是区分各企业物流效率的最重要环节。不论是哪种性质的物流，差别最大的永远不是车速，而是物流重要的节点，仓储。

物流仓储产业类型

物流仓储，可以看作是一个从上而下的产业链条，位于顶端的是物流地产。它是所有仓储交易的源头，有了地，才有了租赁、买卖、改造、运营等一系列物流仓储活动。

第二类分为综合类平台与垂直类平台。

第三类是第三方的仓储服务商。

第三方运营

近年来，许多电商企业会自建电商仓库，但仍有众多企业选择第三方物流，外包其分销或配送业务，将越来越多的物流预算分配到第三方物流服务中。第三方物流已成为推动中国高标准仓储市场需求的最强驱动力。

① 仓储+运营

国内提供仓储+运营，为电商客户提供从仓储到配送的供应链一条龙服务，解决电商企业供应链效率不高困恼。

相比于电商自建，使用这些第三方企业，避免了早期的大量投入与专业管理团队的建设，特别是对于小微企业，前期的投入往往会加重企业负担，大量管理运营成本也会影响到企业的正常运营。

② 仓储+配送

提供仓储+配送。运营模式上，从小车队运营转变为仓配一体，在为各类B端客户提供集中仓储服务的同时，提供集中配送服务，或者由客户自主选择配送方式。

随着连锁化的扩张，以及柔性供给的需要，城配从资源型向运营型转变，线下运营水平成为了物流的核心能力。仓配一体是从客户的需求出发，利用信息化工具降本增效。不同于撮合型纯运力平台，仓配型客户的个性需求较多，无法标准化快速复制，想快速提升营业收入和流水的有一定难度。

 物流仓储产业发展趋势

1）高端仓需求增大

国内拥有5.53亿平方米的仓储面积，而高标仓只占3%。市场对高端仓的需求，随着电商与第三方物流的驱动而不断放大。特别是电商仓储、危化品仓储、生鲜冷库、智能化仓储，都对物流基础设施与运营管理的要求不断升级。物流地产主导的现代化仓储设施建设未来前景巨大，测算未来五年高端仓仍将保持20%左右的需求增速。

2）盘活存量

单纯租赁已步履维艰，从目前的物流市场整体表现来看，聚集在物流园区内的专线等小企业限于市场货量的减少，已是艰难生存。一窝蜂地涌入物流园区，租房占地的现象不再出现。

物流地产企业想要单纯的依赖仓储、园区出租已很难赢得市场，小物流企业更希望园区成为一个为其提供货源的平台，如若不然将鸟兽四散，导致大面积的仓库空闲。

如何盘活当前市场存量，已是地产企业的当务之急。有实力的企业已开始踏入物流圈内部进行变革，如传化已从单纯的房东向物流平台拓展，开始组建物流联盟，以货引客。

3）专业分工与全生态并行

目前，国内的物流仓储开发商已从单纯的房东角色，向专业的建设者、租赁者和运营者角色转变，行业分工十分明确。无论是做物流地产建设，还是做专业仓储租赁，亦或是深入到实操的仓配运营，都产生了一批优秀的专业化企业。

还有部分企业开始转变为物流全生态的缔造者，走与专业化分工看似相悖的道路。如物流地产巨头普洛斯，除了自建物流仓储园区外，还向物流上下游拓展，战略投资壹米滴答、驹马物流、发网、际链等；以园区地产为基础，打造货源开发、物流运输、仓储运营、落地配送为一体的全生态链条。

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